Обмер с накруткой

Почти все застройщики требуют от граждан доплат, если после обмера квартиры сотрудниками ПИБ окажется, что ее площадь увеличилась более чем на метр от проектной. На этой почве нередко возникают конфликты.

ruletkaВ этом обзоре мы вместе разберем несколько типовых и показательных ситуаций. Заключая договор, ни один застройщик не может гарантировать, что площадь вашей квартиры будет точь-в‑точь, как указано в договоре и на плане (который позволяет индивидуализировать квартиру по осям и этажу дома). Ведь даже СНиПы допускают отклонения по размерам бетонных конструкций. А кривизна стен в большой квартире вполне может «украсть» или добавить лишний метр. Поэтому компании, как правило, прописывают в договорах стоимость квадратного метра и общую ориентировочную цену помещения (исходя из проектной площади), но делают оговорку, что окончательные расчеты с дольщиком будут произведены после обмеров ПИБ (или БТИ) исходя из установленной цены «квадрата».

«Закон позволяет предусмотреть в договоре изменение цены», — комментирует Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. Но каждая фирма по-своему определяет размер неоплачиваемого отклонения. Некоторые застройщики требуют от клиентов доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м (если помещение окажется меньше, фирма вернет излишне уплаченные деньги). Многие компании закладывают необходимость допрасчетов, если коррекция составит больше метра. В этом случае при увеличении площади квартиры, скажем, на 0,8 кв.м, клиент получит лишнее пространство бесплатно, но если площадь возрастет на 1,2 метра, то новоселу придется оплачивать весь излишек. Если гражданин не хочет доплачивать, застройщики не подписывают акты-приемки передачи жилья. И принудить их к этому не получится. «Суд ставит регистрацию права собственности в зависимость от факта доплаты за разницу в метрах (между проектной и фактической площадью).

В случае отказа покупателя от правомерного требования по доплате, застройщик вправе не передавать объект и даже требовать расторгнуть договор», — говорит Станислав Бородаев, юрист ГК «Авентин». Но что если покупатель не отказывается от доплат, но при этом не торопится вносить деньги? «Согласно разъяснениям Верховного суда, застройщик не может реализовать право на расторжение договора в случае, если дольщик просрочит внесение доплаты за возросшую площадь квартиры», — отмечает Евгения Петрова. То есть продавцу будет проблематично расторгнуть договор, но и, покупатель не сможет получить ключи. Заложники приемочного акта Как показывает практика, если отклонение составляет 1–2 метра, то дольщики обычно признают необходимость доплат, и проблем не возникает. Но если увеличение больше, то надбавка может оказаться критичной для покупателя. И здесь нужно разбираться, чем вызваны расхождения. Бывали случаи, когда по ходу стройки компания вносила коррективы в проект или конструкцию дома. Например, Торговый дом «Сигма» возвел 350‑квартирный дом на Рыбацком пр., 17. Сначала фирма предусмотрела кирпичные фасады. Такой вариант облицовки был отражен и в первых предварительных договорах, которые фирма заключала с дольщиками. Позднее она внесла коррективы в проект и предусмотрела более дешевые вентилируемые фасады, которые позволяют уменьшить толщину стен. После обмеров ПИБ выяснилось, что площадь некоторых квартир возросла на 2–4 метра. Большинство граждан было вынуждено доплачивать, однако некоторые дольщики стали спорить, ссылаясь на изменение характеристик дома. «По закону, если дольщик получил не то жилье, на которое рассчитывал, он вправе отказаться от сделки и потребовать вернуть деньги с учетом неустойки, — напоминает Татьяна Богданова, зам. директора компании «Юр-Сити». — Но граждане, как правило, заинтересованы в том, чтобы получить долгожданное жилье, а не добиваться компенсации». В истории с «Сигмой» некоторым дольщикам все же удалось отбиться от доплат в досудебном порядке. При этом эксперты уточняют: если в договорах ничего не сказано о конструкции фасадов, то претензии дольщиков безосновательны. «В законе нет ограничений на корректировку проектной документации, следовательно, необходимо руководствоваться условиями договора. Если в нем нет ссылки на конкретную технологию, то застройщик обязан лишь предоставить объект, который соответствует требованиям законодательства и пригоден для проживания», — говорит Станислав Бородаев. Бывают ситуации куда более сложные. Например, после банкротства фирмы «Р. К.Г. » Смольный передал права на достройку дома на ул. Архитектора Данини в Пушкине кооперативу дольщиков. Проект несколько раз переделывали. В итоге вместо пятиэтажного дома на участке появился 9‑этажный комплекс. Изменилась и квартирография. Например, вместо «единичек» площадью 40 кв.м гражданам предлагали квартиры площадью 30 кв. м. «Но это не значит, что ЖСК соглашался вернуть разницу за потерянные метры», — говорит Татьяна Богданова. Ведь кооператив был создан самими обманутыми дольщиками, которым предложили завершать объект за свой счет. Тот, кто хочет отказаться от договора с «Р. К.Г.», может вступать в дело о банкротстве этой компании, но там гражданам мало, что светит. Кстати, некоторые застройщики привязывают доплаты не к метражу, а к процентному изменению площади. Сотрудники «Юр-Сити» знают, что такие договоры заключала фирма «Содружество». У нее размер допустимых отклонений составлял 7 % от проектной площади квартир в одном из малоэтажных комплексов. Но в подобных договорах возникает другой риск. Если площадь квартиры уменьшится на оговоренную величину, застройщик тоже не станет ничего возвращать. Главная проблема в том, что нигде в законе не сказано, какое отклонение можно считать допустимым. Например, в 214‑ФЗ (о долевом строительстве) говорится лишь, что гражданин вправе расторгнуть сделку через суд при существенном изменении площади объекта (часть 1.1 статьи № 9). Если суд подтвердит критичность отклонений, покупатель сможет получить назад внесенные деньги вместе с процентами за их использование. Согласно 214‑ФЗ, эти проценты составляют 1/300 ставки ЦБ и начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств по договору. Однако многие эксперты сомневаются в том, что суд применит эту норму при увеличении площади квартиры на 1–2 кв.м, если нет других явных строительных нарушений, которые привели к изменениям. «В этом случае бремя доказывания нарушений лежит на дольщике», — напоминает Станислав Бородаев. Судебная практика знает весьма специфические ситуации. Например, один московский дольщик заключил договор с компанией «СУ-155». Проектная площадь квартир составляла 39,33 кв. м. Стороны предусмотрели доплату на тот случай, если площадь изменится более чем на 0,5 кв. м. По плану квартиры в одной из комнат имелась легкая перегородка, разделяющая ее на две части. По ходу строительства стороны договорились, что фирма не будет ставить эту перегородку. Но после обмеров ПИБ выяснилось, что площадь квартиры возросла на 0,67 кв. м. Покупатель подсчитал: если бы перегородка стояла, то превышения удалось бы избежать. Гражданин за свой счет поставил гипсокартонную стенку (как на плане)и заказал новый обмер. На сей раз БТИ признало, что площадь квартиры не превышает оговоренных значений. Однако застройщик все равно требовал доплат, отказываясь подписывать основной договор купли-продажи. Покупатель обратился в суд и отбился от претензий. Служители Фемиды признали за ним право привести жилье в изначальное состояние и провести новый обмер. Случай показательный. Если бы гражданин не восстановил перегородку, он бы вряд смог отбиться от доплат. «Надлежащее исполнение предполагает передачу квартиры с согласованными характеристиками. Если стороны изменили предмет и не изменили цену, то у покупателя не будет оснований, чтобы не оплачивать всю площадь исходя из цены квадратного метра, согласованной сторонами в договоре», — комментирует Евгения Петрова. Доплата за воздух Есть еще один важный момент, на который обращают внимание юристы. «Договор может содержать свои правила измерения площади, в отличие от правил, которыми руководствуются БТИ», — говорит Станислав Бородаев. Это касается, например, доплат за балконы и лоджии. Наш журнал подробно рассказывал об этой проблеме в № 36/2013. Напомним, после принятия Жилищного кодекса в 2005‑м площадь квартир стали считать без учета лоджий и балконов. Сведения о них перестали вносить в свидетельства о собственности и кадастровые документы. Но при этом в технических паспортах площадь лоджий и балконов продолжали указывать с учетом понижающих коэффициентов, поскольку эти требования содержатся в тех же СНиПах. Поначалу некоторые граждане полагали, что оплачивать летние помещения не нужно. Но служители Фемиды однозначно констатировали: положение ЖК не касается взаимоотношений застройщиков и дольщиков, и никто не обязан передавать балконы и лоджии бесплатно. Большинство петербургских компаний прописывают в договорах с покупателями жилья те же коэффициенты, которые содержатся в СНиПах (0,5 — для лоджий; 0,3 — для балкона). То есть за кв. м лоджии придется заплатить вдвое меньше, чем за «квадрат» жилого помещения. Такая схема исключает конфликты. Но встречаются договоры, в которых продавец ничего не говорит о коэффициентах, и тогда возникают сложности. Например, после обмеров БТИ площадь квартиры возросла, и застройщик требует доплат с учетом полного метража лоджии. Эксперты обращают внимание на один момент. «Если в договоре прямо сказано, что площадь лоджии следует считать по коэффициенту 1 и дольщик должен оплатить всю площадь, то здесь нужно согласиться с доводом о свободе договорных отношений. Но если в договоре ничего не говорится о коэффициентах, то покупатель вправе предположить, что фирма будет применять стандартное понижение», — говорят юристы. Впрочем, судебная практика на сей счет неоднозначна, и лучше обратить внимание на этот момент еще при заключении договора. Некоторые дольщики спрашивают: «А что если сотрудники ПИБ просто допустили неточности при обмерах жилья, и это повлияло на окончательные расчеты?». Например, гражданин заказал альтернативный замер у специалистов, и те пришли к выводу, что в официальных данных откуда-то взялись лишние десятки сантиметров. «Ошибки, конечно, возможны, ведь нельзя исключать человеческий фактор. Но отстаивать свою правоту дольщику придется в суде. Причем данные досудебной экспертизы, скорее всего, не примут во внимание. Служители Фемиды предложат провести независимую техническую экспертизу», — резюмирует Татьяна Богданова. Впрочем, ошибки БТИ — не столь частое явление. А крупные застройщики с хорошей репутацией редко допускают серьезные отклонения от проекта.

Источник http://newestate.test.runetsoft.ru/article/3/65.html

 

 

У нас найдется элитная недвижимость в Монако на любой вкус.




Комментарии закрыты.