Площадь квартиры

Относительно площади квартиры очень часто возникают вопросы у Заказчика работ: имеется несколько документов, и площади везде разные. Почему в свидетельстве именно такая площадь?

Площадь в свидетельстве такая, как в кадастровом паспорте. В кадастровый паспорт площадь попадает из Технического плана. В Технический план площадь прописывается из документа, на основании которого подготовлен Технический план. Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании представленных Заказчиком работ:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором находится помещение,
  • проектной документации на здание, в котором находится помещение,
  • изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения
  • изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания, в котором находится помещение.

Также сведения о помещении, в частности — площадь, могут быть указаны в Техническом плане на основании Судебного решения.

Если говорить о квартирах, которые были построены до 1 января 2013 года, то с ними более-менее все понятно. Если на квартиру или на здание, в котором расположена квартира, изготовлялся Технический паспорт, то сведения об этой квартире переданы из органа Технического учета (БТИ) в орган кадастрового учета. Если же сведения по каким-то причинам не переданы, то надо либо активизировать процесс передачи этих сведений, либо изготовить Технический план на основе Технического паспорта, который был создан до 1 января 2013 года.

Относительно площади помещений и зданий, переданных из БТИ, есть разъяснение Росреестра от 16 августа 2013 г. N 08-2641-КЛ. Привожу его здесь полностью:

 

ПИСЬМО

от 16 августа 2013 г. N 08-2641-КЛ

 

О НАПРАВЛЕНИИ РАЗЪЯСНЕНИЙ

 

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (далее — ФГБУ «ФКП Росреестра»), направляет согласованный с Росреестром ответ на обращения.

В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем по затронутому в обращениях вопросу ФГБУ «ФКП Росреестра» полагает возможным отметить следующее.

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 (далее — Требования к определению площади) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, по мнению ФГБУ «ФКП Росреестра», в отношении зданий, помещений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) в рамках приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и порядке включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости», сведения о площади в ГКН отражаются без учета площадей лоджий, балконов, террас, веранд.

В случае выявления в ГКН сведений об общей площади ряда зданий и помещений, расположенных в них, с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, с целью снижения жалоб со стороны заявителей, ФГБУ «ФКП Росреестра» считает целесообразным принимать решение об исправлении технической ошибки в силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ и п. 6 Требований к определению площади.

Дополнительно полагаем необходимым отметить, что техническая ошибка в сведениях о площади подлежит исправлению только в случаях, позволяющих однозначно определить назначение/наименование помещения (балкон, лоджия, веранда или терраса) в экспликации технического паспорта здания/помещения.

 

Заместитель директора

К.А.ЛИТВИНЦЕВ

Площадь помещения — это очень важная характеристика объекта. В формуле расчета  кадастровой стоимости помещения, на основе которой определяется  налог на недвижимость (на это помещение), площадь является одним из сомножителей.

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, в том числе его инвентаризация и паспортизация (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям), который проводится в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

То есть, технический учет никто не отменял, и Технические паспорта, изготовленные после 1 января 2013 года, имеют место быть. Но Технический план на основе такого Технического паспорта уже готовить нельзя.

Требования к определению площади помещения для кадастрового учета установлены Приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. N 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения». Под площадью помещения понимается сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Какую площадь прописывают Застройщики в договоре долевого строительства для квартиры в новостройке?

Очень часто, основываясь на положениях СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», а также  «Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации», которые  предписывают лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно, в Договоре долевого участия прописывается площадь с учетом лоджий и балконов. Оно и понятно: к общедомовому имуществу лоджии и балконы не относятся, поэтому  затраты на строительство этих помещений  включаются в стоимость квартиры.

Поэтому и возникает такая ситуация, когда в правоустанавливающем документе одна площадь, а в свидетельстве — совсем другая.




Комментарии закрыты.